在澳大利亚合法合规地投资买房，需要遵循以下步骤和规定：
1、了解购房流程：
- 锁定地块或房产，支付定金。
- 按开发商要求缴纳意向金（EOI），如果最终没有签合同，这笔定金会退还给买家。
- 寻找律师辅助审核购房合同，签合同，支付合同价格的10%-20%的首付以及FIRB申请费。
- 地块/房产完成注册后，在规定时间内交付剩余尾款，如果需贷款，需在交割前3-6个月开始办理贷款。
2、申请FIRB批文：
- 海外人士在购房时需要申请一份FIRB（澳洲对外投资管理局）批文，并缴纳海外买家申请费。
- 访问FIRB网站，查看指南，填写申请表，提供联系方式、护照、签证文件和任何以前的FIRB申请参考号。
- 阅读并签署声明，提交申请并支付相关费用，通常会在30天内对您的申请作出决定，并在10天内通知您收到申请。
3、组建专业团队：
- 聘请房屋产权过户师（Conveyancer）或律师，确认房屋产权、准备法律文件、处理所有权转让等。
- 选择贷款经纪人（Mortgage Broker）或银行贷款顾问（Lander），帮助向银行申请贷款。
- 如有必要，可雇佣买方中介（Buyers Agent）挑选房源、谈判议价。
4、确定预算：
- 列出你打算购买房产的某一个或几个区域，实地走访看房，或在网上搜索相关信息，或找朋友咨询这个区域的基本情况，帮助你选择一个符合预期、居住舒适、且在预算范围内有良好投资回报的地区。
- 确定你的预算，确保你能拿出首付的金额，并允许预算上下浮动10%，例如你购房预算是100万，但后来看中一套房子110万，那么想办法再凑一点钱，临时买不起也没关系。
5、遵守当地法规：
- 注意不同州的法律差异，每个州执行本州的法律，因此请确保你雇佣的过户师或律师和你购买的房屋在同一个州，并具备执业资格，如果你打算在墨尔本购买房屋，那么应该雇佣维多利亚州的过户师或律师。
- 如果使用中国境内购汇后汇款至境外买房，这是违反中国《外汇管理条例》的违法行为，请勿以身试法。
6、考虑税务问题：
- 除了一次性的印花税外，每年还需缴纳土地税（Land Tax），具体税率和税费因地区而异。
7、关注市场动态：
- 由于疫情等因素的影响，澳大利亚房地产市场政策可能发生变化，建议及时关注市场动态和相关政策调整。
8、谨慎选择房产类型：
- 对于海外人士来说，购买新房（包括一手房和楼花）不受限制，但二手房则需满足特定条件（如持有超过12个月的有效临时签证等）。
信息仅供参考，并不能替代专业法律或财务咨询，在进行任何投资决策之前，请务必咨询相关领域的专家。
