回迁房，又称拆迁安置房或经济适用房，是指原房屋被政府或开发商征收后，为被拆迁户提供的新建或改建的住房，这类房屋在城市改造和拆迁过程中较为常见，其购买合法性及是否适宜购买是购房者常关注的问题。
回迁房购买的合法性
1、产权清晰：
- 确保已取得房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，如果回迁房已经取得了房产证，则买卖行为受法律保护。
- 注意产权年限及性质，有些回迁房可能属于经济适用房或有特殊产权性质（如按经济适用住房管理的房屋），需了解相关政策。
2、协议合法：
- 回迁房买卖合同在平等、自愿基础上签订，且不违反法律强制性规定即为合法有效，即使没有房产证，只要双方达成一致并签署合法协议，合同也具有法律效力。
- 审核回迁协议及相关文件，查看原房主的《回迁协议》《回迁证》等，确保房屋信息真实，无共有人或抵押权问题。
3、交易限制：
- 部分回迁房可能有交易限制，如定向安置房或特定年限内不得上市交易，购买前需确认是否符合交易条件。
4、法律支持：
- 法院对回迁房买卖合同一般持认可态度，只要符合法律规定，合同即为有效。
不宜购买回迁房的情况
1、产权不明：
- 如果回迁房仅有拆迁协议而无房产证，可能存在产权不明风险，影响过户和未来权益保障。
2、位置偏远：
- 很多回迁房选址较偏，远离市中心，交通不便，生活配套设施不完善，影响日常生活便利性。
3、建筑质量差：
- 由于建设成本低，部分回迁房可能在建筑材料和施工质量上打折扣，影响居住体验。
4、物业管理差：
- 回迁小区的物业管理普遍较弱，服务质量不高，可能带来日常居住困扰。
5、居民素质参差不齐：
- 回迁房住户多为原拆迁居民，生活习惯和文化背景差异较大，可能影响社区环境。
6、升值潜力低：
- 由于位置、质量和市场需求等因素，回迁房通常升值空间有限，投资价值较低。
7、法律纠纷风险高：
- 存在一房多卖、无法迁户口、产权争议等法律风险，处理起来复杂且耗时耗力。
购买回迁房需综合考虑产权清晰度、地理位置、建筑质量、物业管理及法律风险等多个因素，建议在购买前进行详细调查和评估，必要时请专业律师协助，以确保交易的合法性和安全性。
