租房定金和订金在法律关系、功能以及作用等方面存在区别。定金在某些情况下可以退还，具体取决于合同条款及双方的协商结果，而订金通常在合同未成立时可退还给租客。
1、法律关系：
定金：定金是房屋租赁合同的从属合同，它的角色是确保主合同得以履行，一旦主合同失效，定金合同也会随之失效，但定金合同本身不成立或生效并不影响主合同的效力。
订金：订金的支付是房屋租赁合同的一个组成部分，若按约定应交付订金而未交，则整个合同不能成立。
2、功能：
定金：定金作为债权担保的一种形式，一方预先支付一定金额以保障合同的执行，定金的存在旨在保证合同的履行，具有惩罚性质，即如果交付定金的一方违约，将丧失定金；反之，如果是收受定金的一方违约，则需双倍返还定金。
订金：订金主要作为预付款的一种形式，更多体现为对一方履行债务的资金支持，不涉及债权担保的功能，订金的支付属于债务履行的一部分，如果交易未能完成，订金应退还给付款方。
3、作用：
定金：定金的主要作用是作为合同履行的担保，其数额通常是双方商议确定的，反映了一定的风险承担和信任度。
订金：订金的作用在于确认交易意图，并作为部分预付款使用，在一定程度上展示了租客的诚信和对租赁意向的认真态度。
4、退还条件：
定金：在没有特殊约定的情况下，如果交付定金的一方违约，则定金不予退还；如果是业主违约，则需双倍返还定金，如果双方均履行了合同义务，定金通常会抵作最后的租金的一部分或全额退还。
订金：一般而言，如果因故合同未能签署，订金应退还给租户，这包括双方未能就合同条款达成一致或其他非租客责任的情况。
如果遇到需要支付定金或订金的情况，建议租客与房东明确书面约定这笔钱的性质和条件，以保护自己的权益，理解定金与订金的法律差异有助于在租房过程中作出更明智的决策，避免不必要的经济损失。
