二手房过户费用怎么计算？有哪些省钱技巧？-弟兄俩律师网

二手房过户费用怎么计算？有哪些省钱技巧？

购买二手房是许多人实现居住梦想的重要途径，在二手房交易过程中，过户费用的计算和缴纳是不可避免的环节，了解如何计算这些费用以及掌握一些省钱技巧，对于购房者来说至关重要，本文将详细解析二手房过户费用的构成及计算方法，并提供实用的省钱策略。

二手房过户费用的构成

1.1 契税

契税是指在房产交易过程中，由买方按照成交价格的一定比例缴纳的税费，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的税率为3%-5%，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定，北京市的契税税率为首套房1.5%，二套房3%。

1.2 增值税

增值税是指房产在转让过程中产生的增值部分所需缴纳的税费，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，个人出售不满两年的非普通住宅，需缴纳全额增值税；个人出售满两年的非普通住宅，只需缴纳差额增值税，增值税的税率为5.6%。

1.3 个人所得税

个人所得税是指房产在转让过程中，卖方因房产增值所获得的收益所需缴纳的税费，根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人出售住房所得，应按照财产转让所得的20%缴纳个人所得税，但在实际交易中，通常采用核定征收的方式，即按照房屋交易价款的1%或2%缴纳。

1.4 印花税

印花税是指在房产交易过程中，买卖双方按照成交价格的一定比例缴纳的税费，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，房地产交易中的印花税税率为0.05%。

1.5 土地出让金

土地出让金是指在房产交易过程中，买方需向国家支付的土地使用权出让费用，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地出让金的计算方式为：土地出让金=土地面积×土地单价×年限。

1.6 其他费用

除了上述税费外，二手房交易过程中还可能涉及评估费、公证费、贷款服务费等其他费用，这些费用的计算方式和收费标准因地区和具体情况而异。

二手房过户费用的计算方法

2.1 契税的计算

契税 = 成交价格 × 契税税率

某购房者在北京购买一套总价为500万元的首套二手房，契税税率为1.5%，则契税 = 500万元 × 1.5% = 7.5万元。

2.2 增值税的计算

增值税 = (成交价格 - 原购价) × 增值税税率（差额增值税）

或

增值税 = 成交价格 × 增值税税率（全额增值税）

某购房者在上海购买一套总价为600万元的满两年非普通二手房，原购价为400万元，增值税税率为5.6%，则增值税 = (600万元 - 400万元) × 5.6% = 11.2万元。

2.3 个人所得税的计算

个人所得税 = (成交价格 - 原购价 - 合理费用) × 个人所得税税率

或

个人所得税 = 成交价格 × 个人所得税核定征收比例

某购房者在广州购买一套总价为800万元的满五年唯一住房，原购价为600万元，合理费用为50万元，个人所得税税率为20%，核定征收比例为1%，则个人所得税 = (800万元 - 600万元 - 50万元) × 20% = 25万元（按实际征收）；或个人所得税 = 800万元 × 1% = 8万元（按核定征收）。

2.4 印花税的计算

印花税 = 成交价格 × 印花税税率

某购房者在深圳购买一套总价为700万元的二手房，印花税税率为0.05%，则印花税 = 700万元 × 0.05% = 0.35万元。

2.5 土地出让金的计算

土地出让金 = 土地面积 × 土地单价 × 年限

某购房者在杭州购买一套总价为900万元的二手房，土地面积为100平方米，土地单价为1000元/平方米，年限为70年，则土地出让金 = 100平方米 × 1000元/平方米 × 70年 = 700万元。

2.6 其他费用的计算

其他费用 = 各项服务费用之和

某购房者在成都购买一套总价为1000万元的二手房，评估费为5000元，公证费为2000元，贷款服务费为1万元，则其他费用 = 5000元 + 2000元 + 1万元 = 1.7万元。